Cómo comprar un inmueble en Venezuela desde el exterior

ACNUR estimaba en 2025 que más de 7,9 millones de venezolanos vivían fuera del país. Una parte de ese grupo mantiene el interés de conservar o adquirir un inmueble en Venezuela, sea como reserva de valor, como vivienda familiar o pensando en un eventual regreso. La compra a distancia es viable, pero exige una estructura formal.

El poder notariado y el apoderado local

El instrumento central es un poder otorgado ante notario en el país de residencia, apostillado conforme al Convenio de La Haya y luego presentado en Venezuela. Ese poder faculta a un apoderado local a actuar en nombre del comprador en las etapas que exigen presencia física, en particular la protocolización ante el registro correspondiente.

Dos precisiones prácticas. Primero, el poder debe redactarse con facultades suficientes y específicas para el acto que se pretende: un poder general mal formulado puede resultar insuficiente al momento del registro. Segundo, la escogencia del apoderado es una decisión de confianza con consecuencias patrimoniales directas.

Verificación previa del inmueble

Comprar a distancia elimina la posibilidad de inspeccionar personalmente, lo que eleva el peso de la verificación documental y técnica. Como mínimo:

• Tradición legal del inmueble, habitualmente de los últimos diez años.
• Certificación de gravámenes: hipotecas, embargos o medidas vigentes.
• Cédula catastral y solvencias municipales.
• Documento de condominio y estado de las cuotas comunes.
• Verificación de la identidad y capacidad del vendedor, y de que quien firma tenga facultad para hacerlo.
• Inspección estructural del inmueble, particularmente relevante tras el sismo de junio de 2026.
• Etiqueta —verde, amarilla o roja— asignada al edificio en la inspección oficial posterior al sismo, con su fecha y el informe que la respalda.

El pago: contado y en divisas

En el segmento premium venezolano las operaciones se realizan de contado y en divisas. Existen líneas hipotecarias nominales en la banca local, pero están atadas a esquemas de vivienda principal, denominadas en bolívares y por montos que no son operativos para este mercado. En la práctica, no hay financiamiento hipotecario de largo plazo disponible para una compra premium.

Un cambio relevante en 2026: el 14 de abril, la Oficina de Control de Activos Extranjeros del Departamento del Tesoro de Estados Unidos (OFAC) emitió la Licencia General 57, que autorizó servicios financieros —manejo de cuentas, procesamiento de pagos, transferencias, corresponsalía, tarjetas y pagos digitales— en beneficio del Banco Central de Venezuela, el Banco de Venezuela, el Banco Digital de los Trabajadores y el Banco del Tesoro, así como de las entidades que estos controlen en 50% o más. De forma separada, se habilitó la reincorporación del BCV al sistema SWIFT para la recepción de pagos petroleros. En conjunto, esto redujo la fricción para transferencias desde el exterior.

La Licencia General 57 seguía vigente al 13 de agosto de 2026, fecha de esta revisión. Pero las licencias de OFAC son condicionadas y revocables, mantienen exclusiones y no relevan al banco emisor de sus obligaciones de prevención de legitimación de capitales. Antes de estructurar el envío de fondos de una operación, conviene verificar el estado vigente de la licencia y las políticas del banco emisor: en la práctica, muchas instituciones aplican criterios más estrictos que los que la licencia permite.

Después de la compra

Un inmueble desocupado y sin supervisión se deteriora y genera costos silenciosos: cuotas de condominio, impuestos municipales, mantenimiento. Quien compra desde el exterior debería definir desde el inicio quién administrará el activo, bajo qué esquema de reportes y con qué facultades. Esa definición suele determinar si la inversión resulta rentable o simplemente costosa.

Si el destino del inmueble es el alquiler, hay una novedad que conviene incorporar al plan desde antes de comprar: la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de vivienda, vigente desde el 7 de agosto de 2026, aplica solo a contratos nuevos y trae reglas distintas a las de 2011 —tope de depósito de tres meses, canon libre y derecho del inquilino a pagar en bolívares a tasa BCV aunque el contrato esté en divisas—. Para un propietario que reside fuera, ese último punto cambia el cálculo de rendimiento neto y conviene revisarlo antes de fijar el canon.